Рискованный ипотечный бизнес: Проблема с 30-летней фиксированной процентной ставкой

Фирмы, которые поставляют средства для этой ипотечного продукта столкнулись с выбором. Либо они должны найти способ, чтобы разгрузить риск, в конечном счете, к налогоплательщикам, или они должны взимать достаточно высокие процентные ставки, так что, в среднем, прибыль в относительно стабильных условиях процентной ставки компенсировать потери, понесенные при скорости пройти периоды волатильности.

Политики должны быть обеспокоены риском ложится на плечи налогоплательщиков. Не будет смущаться 30-летней фиксированной процентной ставкой, если бы это было возникающее свойство свободного рынка.

Еще одной важной характеристикой стандартного ипотечного кредита является то, что уровень платежи, амортизация ипотеки. То есть, заемщик платит одинаковую сумму каждый месяц, и этого количества достаточно, чтобы погасить основную сумму в конце 30-летнего периода. Досрочное погашение кредита выгодно. Эта функция уровня оплаты позволяет снизить риск дефолта заемщика, хотя и в условиях высокой инфляции, это создает проблемы доступности для новых покупателей жилья.

В первые годы ипотеки, большая часть ежемесячного платежа заемщика является для интереса. Большая часть paydown главных ударов в течение последних лет ипотеки. В самом деле, в большинстве случаев, большинство из капитала, что покупатели жилья накапливать приходит от роста цен на жилье в России. Когда цены на жилье растут на протяжении нескольких лет в том же темпе, как общей инфляции или быстрее, то владельцы зарабатывают приличные отдачу от своих инвестиций. Они часто становятся "Трейд-вверх" покупатели, продавая свои дома и положить прибыль в покупке больших домов. Финансовый блог. С другой стороны, если цены на жилье расти гораздо медленнее, чем общий уровень инфляции, то владельцы дома вряд ли накопить больше богатства, чем они имели бы, арендуя при инвестировании своих сбережений в другие активы.

Для покупателей жилья, это может быть приятно знать, что если они останутся в своих домах и не принимать еще один ипотечный кредит, то в течение следующих 30 лет их ипотека не может идти вверх. Тем не менее, на финансовых рынках, есть мало, если таковые имеются, природные кредиторы сроком на 30 лет.

Финансовые учреждения безопасный, когда характеристики их активов в соответствии с характеристиками своих обязательств. Например, если компания находится в бизнесе по продаже 10-летней фиксированной ренты, то резервное эти аннуитеты с 10-летним активов с фиксированной процентной ставкой, имеет смысл.

Одна из проблем 30-летней фиксированной процентной ставкой является то, что вряд ли есть какие-либо потенциальные конечные кредиторы с финансовой перспективы, который фиксирует свои обязательства в течение 30 лет. Большинство инвесторов не имеют естественное желание провести 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой до срока погашения. Вместо этого, они вкладывают в ипотеку, чтобы заработать возвращение на несколько месяцев или лет, лечения дополнительных лет платежей в качестве своего рода "остаточной". Учреждение может купить Ипотечные ценные бумаги, намереваясь держать его в течение пяти лет. После этого, возможно, учреждение будет держаться безопасности и собрать оставшиеся платежи, или, возможно, она будет продавать безопасность.

На финансовом рынке ипотечных активов конкурировать с другими активами аналогичного финансового продолжительности.Финансовый продолжительность ипотеке намного меньше, чем 30 лет. Продолжительность сокращается ежемесячными платежами, по предоплате, которые происходят, когда дома будут проданы, и путем рефинансирования.Расчет слишком сложно объяснить здесь. Тем не менее, продолжительность нового ипотеки, как правило, может быть оценена в от семи до восьми лет.

Если цены на жилье расти гораздо медленнее, чем общий уровень инфляции, то владельцы дома вряд ли накопить больше богатства, чем они имели бы, арендуя при инвестировании своих сбережений в другие активы.

Ипотека цены также зависит от варианта предоплаты. Если вы инвестируете в ипотеку, вы, вероятно, чтобы все ваши основной вернулся рано, когда вы меньше всего этого хотите - после падения процентных ставок. Когда процентные ставки падают, цены на досрочное погашение расти, и вы должны реинвестировать основной в новой, более низкой процентной ставке. Если бы процентные ставки выросли, то вы были бы счастливы иметь свой депозит назад, так что вы могли бы реинвестировать ее по более высокой процентной ставке. Однако, когда процентные ставки растут, предоплата замедлить, а заемщики повесить на свои ипотечные кредиты больше.

Рассмотрим гипотетический пример. Предположим, что большой ипотечный кредитор, как Freddie Mac, выдает семилетний облигацию по ставке в размере 3 процентов для финансирования портфеля ипотечных кредитов с процентной ставкой 4 процента. Если процентные ставки остаются стабильными, Фредди заработать распространения 1 процента в год. Тем не менее, если все процентные ставки в следующем году рост на 2 процента и остаются повышенными, то многие заемщики будут держать свои кредиты и последние семь лет, так что, когда истекает семилетний связь Freddie Mac придется выдать новый связь на уровне 5 процентов, в то время как ипотечный портфель продолжает зарабатывать только на 4 процента. С этого момента, распространение отрицательный.

Кроме того, если все процентные ставки в следующем году снизится на 2 процента, то ипотека в портфеле быстро быть оплачены, и Freddie Mac придется реинвестировать полученные, скажем, в 2 процента, в то время как продолжает платить 3-процентную долю на его связь. В этом случае, также, Фредди будет страдать от отрицательного распространения.

Чтобы поставить это еще один способ, продолжительность ипотечного изменений с рыночными условиями, и делает это таким образом, что является неблагоприятным для кредитора.Новый ипотечный кредит, по процентной ставке, скажем, 4 процента, может иметь продолжительность семь лет, когда впервые опубликован. При повышении рыночных процентных ставок, его продолжительность будет увеличен, как предоплата замедляться. Если процентные ставки падают, его продолжительность сократить, а заемщики спешить на рефинансирование по более низким ставкам.

Что это означает для кредиторов является то, что для того, чтобы держаться подальше от риска продолжительности несоответствия, они должны постоянно сбалансировать свои портфели в ответ на изменения процентных ставок. Вот почему варианты процентных ставок и другие производные, как правило, возникают в сфере ипотечного финансирования.Кредитор может добиться более надежной продолжительность матча по, например, выдача вызываемый долг, который не имеет долгов, которые могут быть погашены в начале, если процентные ставки падают. Другие инструменты, которые используются на практике, включают варианты процентных ставок, свопы, и многое другое, эзотерические производные.

Тем не менее, хотя любой один институт может использовать сложные финансовые инструменты для передачи от риска изменения процентной ставки, встроенный в ипотеке, что риск не исчезает. Она заканчивается где-то в другом месте. Потому что чиновники, не хотят, чтобы увидеть важные финансовые институты терпят неудачу, "где-то еще" слишком часто заканчивается тем, что в руках налогоплательщиков.

Процентный риск мигрирует к тем финансовым учреждениям, которые пользуются самый высокий уровень воспринимаемой государственной защиты с наименее эффективной формой регулирования.Воспринимается государственной защите позволяет им служить в качестве надежных контрагентов для домашних хозяйств и фирм, ищущих защиту от рисков.Относительно менее жесткое регулирование ведет риска, несущих учреждения получат прибыль, когда процентные ставки являются относительно стабильными, без необходимости держать достаточный капитал, чтобы пережить крупное потрясение.

В течение трех десятилетий после Второй мировой войны, это было сбережений и кредитования промышленности, которым пользуются большинство защиты с наименьшим эффективного регулирования. Соответственно, S & Ls загружен на риск процентной ставки. Они выпустили 30-летних ипотечных кредитов, финансируемых за счет депозитов, которые могут быть ликвидированы в одно мгновение.Шутка в том, что управление в S & L был просто 3-6-3 работы: платить вкладчикам в размере 3 процентов по вкладам, плата заемщиков 6 процентов по ипотечным кредитам, и идти к полю для гольфа в 3 часа дня Пока краткосрочной процентные ставки остались ниже 6 процентов, что работал нормально. Тем не менее, в конце 1970-х годов, ставки выросли выше 10 процентов, и платить 10 процентов по обязательствам, зарабатывая 6 процентов активов составила большой отрицательный спрэд.

Отзывы и комментарии